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连平 2022年房地产阛阓全面下行，房地产金融政策提拔力度不断加大，但融资现象依然十分不如东说念主意。预测2023年，住房金融提拔政策将进一步改善并加大履行力度，房地产行业融资现象将光显复苏，从而提拔房地产阛阓止跌、企稳和回升。

一、2022年房地产金融增长放缓

1. 房地产金融政策合手续宽松

2022年，央行两次降准、三次降息、下调公积金贷款利率以及阶段性放宽房贷利率下限。全年累计下调LPR 35bp，首套房房贷利率最低至4.1%，下调首套房个东说念主住房公积金贷款利率0.15个百分点，率领住户房贷成本下降。场地政府高出“因城施策”作用，通度日用住房公积金轨制、取消适度性购房政策等，阶段性放开部分城市放宽首套住房买卖性个东说念主住房贷款利率下限，率领耗尽者分解预期。从城市等第诀别来看，三四线城市浮松力度更大，菏泽打响了楼市松捆“第一枪”，政接应出尽出；二线城市主要辘集在降贷款利率、饱读舞公积金贷款等措施，一线城市松捆力度最弱，普遍以调降房贷利率为主。部分城市下调首套房首付比例至20%，调降二套房首付比例至30%。过往住房销售预期的饱读舞政策大都被许多城市重提，包括认房不认贷、取消住房公积金他乡贷款户籍适度、住房货币化安置、下调公积金贷款首付比例、增多公积金的贷款额度、提拔购房者索求住房公积金支付购房首付款、“一东说念主购房全家帮”公积金政策等。

供给端住房政策在2022年下半年磨蹭加码，四季度房企融资环境取得本质性改善。尽管上半年部分央企国企房地产开导商取得了一定的融资提拔，但对更大范围房企资金提拔的政策相对有限。年中局部地区出现“断供、烂尾”等问题，“保交楼”专项借款在7月被初度明确淡薄，标明管理层将房地产企业资金不及的问题摆到了更首要的位置。9月底，央行和银保监会要求六大国有银行在四季度加大对房地产融资提拔，每家银行年内至少提供1000亿元融资提拔。有关监管部门加大了对房企的非银资金提拔力度，包括债券和股权融资，一批要点民营房企纳入债券刊行增信名单；房企时隔八年后从头归附股权融资。至此提拔房企融资的“三支箭”和“金融16条”政策沿途出炉，房企融资政策得到本质性优化。中央经济责任会议强调，压实场地政府连累，保交楼、稳民生；要满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，灵验防患化解优质头部房企风险。年末一系列积极信号出现，包括房企债券融资刊行增长较快、钞票管理公司AMC积极发力、要点民营房企取得股东增信提拔等。二十大淡薄“租购并举”，意味着异日金融机构将加大诸如住房租借贷款、房地产保险性租借住房REITs等金融器具的使用，更好地施展更正金融器具对房地产阛阓的永久提拔。往日一年半遮掩在房地产行业上空的“乌云”运行磨蹭散去。

2. 住户住房贷款增长快速拘谨

尽管政策合手续加大了对房地产业的金融提拔，2022年住户住房信贷增速却创出历史最低水平。截止2022年末，世界个东说念主住房贷款余额为38.8万亿元，占金融机构各项贷款余额18.1%，占比较2021年末减少1.8个百分点。全年仅增长1.2%，增速较2021年末减少10.1个百分点，与金融机构各项贷款余额的平均增速也低了快要10个百分点。回首往日三年，疫情对住房销售产生了较大的负面影响，个东说念主住房贷款余额增速从15%以上磨蹭降至2021年10%控制，由于2022年房地产阛阓受制于周期性成分、疫情和供给端三重成分重复冲击，住房销售进一步快速下落。尽管政策层面加大了对个东说念主住房信贷的提拔力度，但需求开释受阻，导致新增个东说念主住房贷款大幅减少，对应个东说念主住房存量贷款推广放慢。

住户部门杠杆增长放缓。数据暴露，2022年末，住户部门杠杆率为61.9 %，与2020年、2021年末基本合手平；全年新增个东说念主贷款仅4700亿元，对应住房销售额为13.3万亿，贷款价值比LTV从2021年末的0.24降至0.04，仅比2008年负值略高。国内住户部门杠杆率纠合两年在相对高位走平，新增住房贷款价值比（LTV）降至历史较低水平，这标明住户部门在疫情前快速加杠杆的行为出现了阶段性停滞的现象。

房贷利率大幅下行。2022年世界个东说念主住房贷款加权平均利率为4.26%，较2021年末下调135bp；其中，首套平均房贷利率从5.36%降至4.15%，首套房贷款利率自2017年后重回“4”期间；二套房平均房贷利率从5.74%降至4.95%，为历史最低水平。绝大部分城市下调利率。区域来看，国内一线城市和要点二线城市住户房贷利率高于世界水平，一些三、四线城市房贷利率降至历史最低水平。

3. 开导贷增速小幅回升

2022年下半年以来，住房金融政策相对宽松，极度是针对房企扩大了贷款投放提拔力度，在政策性银行、国有大行过火他买卖银行共同推动下，房企开导贷不才半年归附了增长。抑制2022年末，房地产开导贷款余额为12.69万亿，同比增长3.7%，较2021年末回升了2.8个百分点。全年新增开导贷领域为6800亿元，较2021年1000亿元多增5800亿元，新增领域与2020年相配，政策率领下银行开导贷为房企提供了较为有益的提拔。

部分买卖银行涉房贷款占比偏高扼制了其放款意愿。2022年末房地产开导贷余额占金融机构贷款余额比例为5.9%，如斯低的比例是除了2013年下半年外的次低水平。自2020年12月底央行发布房地产贷款辘集度管理轨制以来，部分银行两年整改期限已至，波及到需要诊疗房地产贷款占比的银行，不得不选择压降存量或减少新增涉房贷款的方式通过考察，尽管占到各自银行贷款余额的比重在1%控制，比例相对较小，但买卖银行房贷压降的压力依然存在。从中永久贷款结构来看，买卖银行仍然对房企中永久所存在的筹办风险保合手严慎。

4. 债券和其他融资总体低迷

2022年房企债券融资领域纠合第二年下降。自2021年以来，因部分房企负约事件发生，房企在大部分时辰内刊行债券难度有所上升，抑制2022年末，房企内地信用债年内累计刊行5387亿元，较2021年末少刊行近1000亿元，同比下降14.6%。与此同期，前年房企偿债压力不小，到2022年底房地产开导企业信用债余额从2021年末的1.81万亿元降至1.77万亿元，全年净融资额仅400亿元，这意味着前年房企通过债市融资的难度较大。

中资离岸好意思元债融资通常迂回。到2022年末，好意思元债余额为1850亿好意思元，较2021年末减少319亿好意思元。由于销售回款下降，诸多刊行好意思元债的房企遭到国外评级机构下调评级，这是自2012年内地房企刊行离岸好意思元债以来，首度出现年度余额减少的情况。

房地产相信融资余额合手续压缩。抑制2022年三季末，房地产相信融资余额为1.28万亿，较2021年末减少4800亿元，房地产相信存量已纠合下降13个季度，面前存量领域与2015年下半年相配。自2019年5月，银保监会出台新的房地产相信基金管祈望法以来，相信资金违章或变相流入房地产领域的行为磨蹭减少，极度是房地产样式进行前端融资、明股实债等违章行为。推敲到过往相信融资对中斗室企提供了较多的资金提拔，纠合快要四年相信余额减少，确乎对中斗室企的生涯带来了挑战。

股权融资重启。2022年12月末，保利发展不跨越125亿元向特定对象刊行股票规划得到监管部门批准，这是自2020年下半年以来，首个通过IPO、定增或者可交换债等阵势的房企股权融资规划。尽管股权融资在房地产开导企业融资结构中占比不高，但曾经在2015年-2016年时刻，借助私募股权基金领域快速推广的时期，达到过阶段性顶峰，2023年股权融资渠说念可能会施展较大的作用。

二、房企普遍迂回生长阛阓风险

2022年，房地产阛阓全面下行重复房企存量债务到期岑岭，房地产企业全体筹办迂回，营收下滑；部分房企利润耗损严重；钞票欠债表亦出现衰败迹象，债务负约合手续发酵，导致阛阓酿成阶段性负约风险过火引起的金融风险。

房企筹办收入和利润初度“双降”。2022年前三季度沪深上市房企共竣事营收1.63万亿元，同比下降13%；竣事净利润490.6亿元，领域同比减半，三分之一的房企出现耗损。这是1998年住房商品化轨制检阅24年以来，谋利初度出现“双降”。一方面销售下滑导致收入结转速率下降。房企营收时常结转自往日2-3年的预收款项。近三年来，住房阛阓产销偏弱，营收主要的“蓄池塘”预收款项增速频年下降，2022年沪深上市房企预收款项出现20年来初度负增长，导致收入结转领域同步出现下滑。另一方面，前期成本、财务用度和税费上升挤压了房企利润空间。而房价预期转弱布景下部分房企采纳以价换量的销售策略，钞票减值计提领域权贵上升，导致产生利润耗损的房企数目有所增多。

行业全体运营后果仍不才滑。2022年前三季度沪深上市房企存货盘活率均值0.70，同比上升0.13；总钞票盘活率均值为0.11，同比下降0.02。在“保交楼”政策率领下，沪深上市房企加速完竣结转，放缓拿地节律，带动存货盘活后果暂时性止跌回升。但受疫情反复及阛阓下行影响，不少房企出现库存滞销问题，流动资金的短缺也对房企开导建设及完竣结转后果酿成负向拖累。销售和开导身手不畅最终导致房企产物去化及营收结转速率放缓，房企总钞票运营后果方针小幅下滑。

不少房企钞票欠债表出现衰败表象。在“三说念红线”管理下，房企普遍罗致“细水长流”的开导策略，“欠债端”压降见效初显。2022年前三季度，沪深上市房企总欠债领域为10.72万亿元，同比下降2.7%,是1998年房改以来欠债领域初度下降。其中国央企、民企欠债领域同比分别下降0.9%、4.5%，民企对债务领域的压降幅度更为光显。在存量债务辘集到期和“保交楼”标的下，房企资金需求有增无减，房企钞票欠债率等方针在2021年竣事狭小下降后再次出现反弹。与此同期，“钞票端”也出现萎缩。由于销售和融资端资金通说念淤堵、投资领域下滑，房企总钞票领域、净钞票领域、货币资金领域等关键方针均初度下降，房企钞票欠债表出现了一定经过的衰败迹象。这也导致了房企现款短债比和速动比率方针的下滑，部分房企“纸面繁华”问题也十分高出，房企全体偿债智商下降。

三、改善房地产金融的政策建议

尽管面前房地产阛阓正从全面下行磨蹭转向复苏，但仍然不行低估房地产阛阓复苏所面对的阻力和禁止的风险。关键问题在于房地产金融政接应当怎么更好地开释和满足住户住房需求，以及怎么妥善应答部分房地产开导商面对的筹办迂回。因此，建议下一个阶段政接应针对不同住房需求精确施策，进一步加大供给侧金融政策提拔力度，促进政策加速门径灵验落地。

建议率领买卖银行进一步提供分解的住户住房信贷提拔。针对刚性首套房需求，合适条目的城市下调房贷首付比例，包括要点二线城市和部分一线城市，建议下调5个百分点；加地面方公积金政策宽松力度，公积金贷款额度最高可增多5-10万元。建议通过窗口率领，异日12个月新增个东说念主按揭贷款2.3-2.5万亿元，上调买卖银行个东说念主按揭贷款占比0.2-0.3个百分点。以促销售企稳回升，进一步开释需求。

建议要点提拔刚性住房需求，缩小首套房购置成本。建议针对楼市较为低迷的城市，进一步下调首套房房贷利率或阶段性取消首套房贷款利率下限。为减轻买卖银行的压力，可引入中央财政贴息贷款政策，对调降的利率给以财政补贴，履行期限暂为1年。按照往日三年个东说念主按揭贷款与住房销售金额之间平均1比5.8的杠杆撬动关连，波及的房贷金额在350亿-500亿，该笔住房贴息资金对应拉动住房销售金额约为2000亿元-3000亿元。

建议阶段性给予刚需和改善型需求购房者贷款优惠。由于面前住户收入增速放缓，房价收入比偏高，2022年世界城镇家庭可操纵收入（2东说念主）约为9.6万元；世界住宅销售平均单价为0.98万元，假定家庭粗莽两居室80边远米，那么房价收入比为8。时常国际上以为房价收入比在4-6是比较合理的区间，况兼国内一线和要点城市的房价收入比高于平均水平。为了缓解购房者初期购房成本，建议对个东说念主按揭贷款和公积金贷款履行还款优惠规划，贷款利率减少两成，优惠期限为两到三年。优惠期事后，买卖银行可与贷款者协商，将这部分先期的优惠贷款分派至其余期限。这么既能缓解购房者在还款初期的偿贷压力，也能贯互市业银行永久住房贷款的息差收入。

建议加大对房企银行开导贷提拔力度。建议买卖银行加速开导贷审批和披发速率，得当提高开导贷在贷款余额中的占比，以满足房企合理资金需求。建议通过窗口率领，异日1年内上调买卖银行开导贷占比0.5个百分点。买卖银行需解脱诊疗固有念念维定式，改善风险偏好，合理评估房企信用现象和还款智商。饱读舞和推动大中型买卖银行加鲁莽向性抽象授信额度的提供力度，并灵验落实仍是与房企签署的意向契约。

建议履行定向宽松诊疗，适当有序增多“保交楼”专项借款、并购贷款和再贷款规划。针对优质房企，极度是世界名次靠前的房企以及证件皆全的楼盘样式，加大银行资金提拔力度，增多政策性银行“保交楼”专项借款、并购贷款和买卖银行“保交楼”再贷款，年内投放 “保交楼”有关贷款6000亿元控制，改善有关房企现款流压力，磨蹭起到分解房企筹办预期的作用。饱读舞金融机构适当有序开展并购贷款，要点提拔优质房企统一收购迂回房企优质样式，建议全年银行参与并购贷款领域3000亿控制。

建议加轻易度创造宽松的房企非银金融环境，更正性地用好“住房金融提拔政策第二、第三支箭”。加大房地产建设“后半段”的金融提拔力度，更正针对房企的过渡性金融器具。对天资相对优良的房企可加大凯旋金融提拔，包括诈欺债券、相信、REITs、信用负约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭据（CRMW）等器具。建议增多2023年房企内地信用债刊行领域至6000-7000亿元。对筹办相对比较迂回、存量钞票较优的房企，可推敲合理诈欺场地疏困基金、或者引入钞票管理公司AMC等方式，缓释这部分房企短期现款流和债务压力，缩小其流动性风险和债务负约风险。建议扩大涉房企业及有关行业（包括建筑业或与房地产建设高卑劣细腻议论的行业）股权融资范围，作念好筹办细密的房企重启股权融资责任，灵验发蒸施展老本阛阓凯旋融资功能。

建议扩大大城市保险性租借住房金融提拔力度。面前我国仍是插足新式城镇化建设的关键时期，尽管城镇化增速可能磨蹭延缓脚步，但东说念主口合手续流向经济发达地区和大城市的趋势并未改变，新增住房需求体量依旧很大。为了更好地科罚大城市年青东说念主及迂回群体的住房问题，有必要在现存基础上合手续加大保险性租借住房的资源歪斜，增多保险性租借住房信贷投放力度，加速成就多主体供给、多渠说念保险、租购并举的住房轨制。

四、2023年房地产金融将光显复苏

1. 行业融资环境赓续改善

房地产金融政策将积极有为。针对个东说念主住房需求，2023年住房金融政策将进一步回暖。房贷政策利率将仍处在历史低位，买卖银行个东说念主按揭贷款和场地公积金贷款投放节律会有所加速，房贷阛阓利率有望进一步小幅走低约25bp。央即将对楼市较为低迷的地区取消首套房贷款利率下限，部分二线城市可能会缩小二套房首付比例，更多的城市可能取消“认房又认贷”，并选择“带押过户”，积极探索其他模式，饱读舞改善性需求加速置换。

融资环境进一步改善有助于化解房企风险。2023年住房政策很可能会加大住房金融供给侧的提拔力度。央即将开展“钞票激活”“欠债赓续”“职权补充”“预期升迁”四项行动，抽象施策改善优质房企筹办性和融资性现款流，率领优质房企钞票欠债表回首安全区间。政策性银行专项借款、房地产纾困基金等将加速落地，房企开导贷及非银融资方针有望边缘改善，包括开导贷、债券融资、股权融资等。住房政策将饱读舞更多有条目的金融机构或定向战术投资者，通过提拔投资者认购优质房企股权、加速推动行业重组并购、饱读舞刊行REITS等措施不断改善房企资金欠债现象，推动行业向新发展模式过渡，率领行业预期竖立。

2. 行业融资资金将全面改善

2023年住户住房信贷将快速回升。在周期性成分、疫情扰动褪去以及保交楼政策的抽象推动下，量度2023年房地产销售可能在二季度走出“谷底”并于下半年磨蹭企稳回升，全年住房销售面积同比下降2.5%，较2022年跌幅光显收窄。住户部门加杠杆行为有所归附，量度新增个东说念主按揭贷款领域约2.3万亿元，较2022年多增1.83万亿元，贷款价值比LTV回升至0.18。尽管新增领域较2022年有光显好转，但距离疫情前每年接近4万亿控制的新增水平比较仍有不小距离，住户加杠杆的行为也相对谦虚，合适弱周期复苏下住户杠杆竖立的老例节律。

房企开导贷有望在2023年加速增长。房地产开导商则在“金融三支箭”等政策的推动下，部分表内信贷（包括开导贷、相信贷款、并购贷款等）将取得延期，头部房企融资环境将权贵改善；不外中小民营房企仍然受困于现款流压力，拖累行业全体融资智商难以在短期出现大幅改不雅，量度2023年房企银行贷款新增领域约1.7万亿；其中，新增开导贷领域为1万亿元，较2022年多增3200亿元，房企开导贷余额同比增长7.9%，增速较2022年扩大2.2个百分点。

债券融资功能有望归附。2023年房企内地信用债刊行可能重拾增长。自2022年四季度住房金融“三支箭”政策出台后，包括优质民营房企在内均纳入增信规划，房企内地信用债刊行智商有所增强。抑制2023年2月末，房企负约事件发生的频次有所减少，房企内地信用债已刊行780亿元，较2022年同期多增150亿元。往日三年，前2月债券刊行领域平均占当年刊行比例为12.8%，以此推算，量度全年房企内地信用债刊行领域跨越6000亿元。

中资离岸好意思元债融资难度不小。尽管部分优质房企取得国外评级机构疼爱，但在群众好意思元流动性收紧的布景下，刊行成本上升，好意思元债信用利差有所扩大，抑制2023年2月末，年内中资离岸好意思元债存量累计减少122亿好意思元，存在压缩的幅度较前年更快，量度2023年房企好意思元债余额可能会进一步减少。

传统以债权方式刊行的房地产相信其余额可能会赓续压缩，不摒除到2023年末，房地产相信融资存量降至1万亿元。房地产相信基金REITs有望在2023年迎来较好的发展，监管部门为了盘活优质存量房地产钞票，晓示在2023年试单推动更正凯旋融资器具，包括公募房地产REITs和私募股权不动产REITs。跟着2022年末股权融资再度重启，2023年年头以来，包括万科、招商蛇口、华发、格力地产等在内跨越30家房企纷纷决策再融资规划，以应答年头现款流偏紧的问题。量度2023年房地产REITs和股权融资可能会给房企带来500亿元-1000亿元的新增资金提拔。

3. 房企金融风险仍需和蔼

2023年，房企收入增速或将进一步放缓，重复房企部分延期债务再度到期，部分房企仍有可能赓续面对筹办耗损和债务负约问题。推敲到主要政策受益群体以优质房企为主，功绩下滑和融资不畅导致的流动性不及依旧是宽敞中斗室企面对的主要风险和亟需科罚的首要问题。

2023年房企营收主要结转自2021-2023年的预收款项。2021-2022年沪深上市房企预收款项增速均值仅为0.63%，增长十分磨蹭，其中2022年可能首度出现负增长。2023年住房阛阓仍将磨蹭筑底，房企的销售去化及回款难度依然不小。推敲到2022年前100强房企中近四成未拿地，土储不及却未能实时补充可能令其堕入无货可售致使销售停滞的面容。在房价上升预期偏弱的布景下，量度2023年房企钞票减值准备的计提领域大要在1000亿元控制。

部分房企流动性不及的问题仍然需要和蔼。一方面，阛阓下行导致的销售疲弱难以本质性好转，尤其是上半年，房企全面提高销售去化速率和回款领域存在一定难度。鉴于预售资金监管政策仍保合手严格态势，房企现实可动用的筹办现款流的领域和后果受限。另一方面，优质房企现款流量度将磨蹭取得改善，剩余中斗室企要想取得本质性的融资提拔尚需时日，多量房企可能仍将面对融资难、融资贵问题。

部分房企债务兑付压力依然不小。2023年房企债务到期领域仍防守高位，其中待偿到期债券领域跨越8000亿元，虽较2022年同期下降一成，却依旧处在近十年相对较高水平，重复部分房企2022年延期债务再度到期，现实待偿领域量度与2022年相配。各季度的偿还量均超2200亿元，2023年上半年要点房企信用债和国外债筹画到期领域约4673亿元，这对房企而言是不小的磨练。改善住房销售和融资环境以缩斗室企负约风险，仍是行业的首要任务。

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连平 植信投资首席经济学家兼研究院院长 不雅点新媒体专栏作家

马泓 植信投资研究院资深研究员